案例
秦兰与李红系母子关系。李红因银行征信不良不能办理银行贷款，在征得其母亲秦兰的同意后，决定以秦兰的名义办理购房以及银行贷款手续，李红实际返还银行按揭款项。2021年7月，冀银行与秦兰、百灵开发商签订《个人借款合同》，约定：借款金额90万元，贷款期限为240个月，贷款用途为购买案涉房产。借款人如未按时足额偿还任意一笔贷款本息，银行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期。百灵开发商自愿提供阶段性连带责任保证，并由秦兰以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记手续。
起初李红均能按月返还银行贷款，后因生意不景气，资金日益紧张，导致房贷多次逾期。冀银行清收未果，双方由此涉诉。
以案说法
名义借款人与借款的实际使用人不一致的，应当按照合同相对性原则，以名义借款人秦兰为诉讼当事人，并由其承担还款义务。秦兰多次逾期支付房屋按揭贷款，已经构成违约，冀银行据此诉请解除《个人借款合同》，并要求秦兰提前归还全部借款本息，于法有据。
根据“民法典”第五百六十二条规定合同的约定解除。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。“民法典”第五百六十六条规定：合同解除的法律后果。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。“民法典”第六百八十一条规定：保证合同的概念。保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行债务或者承担责任的合同。
百灵开发商作为阶段性保证人，原告要求其承担保证责任，符合法律规定。担保人承担保证责任后，有权在承担担保范围内向债务人追偿。
借名买房存风险需多防范
律师提醒：借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在他人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。借名买房由来已久，不少人明知存在风险，仍敢于冒险，个中原因复杂多样。
实践中，购房者或是因自身资信不良，不能按照正常程序在银行办理购房按揭业务,进而采取借他人（多为亲属）名义在银行获取贷款，通过借名贷款达到借名买房的目的；或是为了规避房地产限购政策，希望通过采取借名买房的方式获取购房资格；或是为了享受某种优惠或便利，在不具有购买保障性住房的人利用政策漏洞，私下操作，利用他人购买保障性住房的资格，通过借名买房享受优惠购房的待遇。此外，还有人出于某种不正当目的，通过借名买房隐匿、转移财产以逃避债务，甚至出于洗钱等非法目的，与出名人签订借名买房合同，从而达到违法犯罪目的。
“借名买房风险巨大，应审慎为之、多加防范。” 由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，借名买房行为发生后，伴随着巨大的法律风险，借名人与出名人之间产生纠纷的情况屡见不鲜，导致借名买房纠纷频发。
对出名人而言，如果购房需要的是出名人的资格、条件以享受优惠或者购房、贷款资格，出名人再次享受该优惠条件的机会以及自身购房、贷款的资格将被占用，影响将来购房或贷款；如果非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，房屋断供后，银行可能根据合同相对性原则，将出名人诉至法院，要求偿还剩余借款本息，个人征信也将产生不良记录，甚至导致出名人的其他财产被强制执行。
对借名人而言，出名人有可能不认可“借名”事实、不配合办理过户，也有可能基于公示公信原则擅自处分房屋，如无法证明借名购房事实的存在，借名人自身权利得不到保障，导致“钱房两空”；如果所购房屋为保障性住房，借名人实际上并不符合购房条件，即使出名人认可借名购房事实，借名人也不可能取得该房屋的所有权。
对金融机构而言，借名贷款和借名买房容易造成银行风控机制失灵，扰乱了正常的金融秩序，给贷款安全带来了极大的隐患。
律师提醒广大购房者，借名买房看似美好，实际上暗藏许多不可预测的风险，最终可能导致房、钱两失，必须加以防范。购房者务必增强遵法守法意识，恪守诚实守信原则，充分考虑借名买房会给自己带来的风险和损失，对借名买房坚决说“不”，千万不要为贪图眼前利益或出于其他考量，而轻易采用借名买房这种方式，使得自己陷入法律风险之中，最终导致得不偿失。同时，对已经通过借名买房方式购房的购房者，应当提高证据意识和举证能力，注意留存房款支付凭证、银行流水及相关协议等证据，如果发生纠纷，可以凭书面证据通过法律途径妥善维护自己的权利。
作者“百灵环保网”王振江
