又到一年毕业季，大批大学生将步入职场，走向社会，其中相当比例的大学生会选择租房过渡，但由于缺乏生活经验，在租房过程中，经常会遇到麻烦，在此，我们通过两起真实的案例为大学生提供一些“避坑”指南。
案例一：物业费水费引纠纷，只因交房没结算
去年7月，王先生和宋某签订房屋租赁合同后，王先生将自己名下的一套房屋交付宋某使用，合同约定：使用期间的水电费、物业费由承租人宋某承担。今年3月，房屋退租后，王先生才发现宋某未缴纳部分水费、物业费，双方多次协商未果，王先生诉至法院，要求宋某支付物业费、水费共计1111.4元。
案件受理后，法官助理侯雪晓与双方当事人进行了沟通，了解到被告宋某的家人在租房期间已经通过微信转账的方式，向物业公司的工作人员支付了925元的物业费。对此，宋某很气愤，“明明是退租的时候房东自己没有算清楚，现在反而把我们告了！”找到了矛盾点，侯雪晓决定对症下药，动之以情，晓之以理地与双方沟通，化解双方的“心结”。通过她的释法明理，原、被告终于愿意平心静气地沟通解决问题，经过清算，核算出未缴纳的物业费、水电费共计207元。最终，双方达成调解协议，宋某同意给付并当庭履行207元。
对于这一结果，双方表示满意。宋某表示，以后再租房就会多操点心，交房时跟房东结算清楚，要不还得费时费力，弄不好还得摊上官司。
案例二：解除合同有规矩，不是想解就能解
2021年9月，李先生与于某签订《房屋出租代理合同》，约定月租金为2650元，每3个月支付一次，合同期限3年。合同一直正常履行。但2022年11月开始，于某没有再支付租金。李先生到房屋实地查看后，发现于某还擅自更改了房屋内部结构，将客厅增加了隔断——两居室内共有5人居住，且个别家具被损坏，卫生脏乱差。与于某多次沟通无果后，李先生诉至法院，要求解除与于某签订的合同；于某支付2022年11月和12月的租金5300元，赔偿维修房屋家具家电费用5000元，赔付2倍违约金即月租金的200%共计10600元，并恢复房屋原状，拆除多余建设围挡（拆除费5000元）。
被告于某辩称，因2022年年底的一波疫情，房屋内的实际租客只剩下3名，随后也不再续租，而且部分租客也拖欠房租未支付，自己也是受害者。再加上疫情属于不可抗力因素，双方终止房屋租赁合同不属于违约行为，不应支付违约金。同时，于某表示已经支付了700元的租金。
法院经审理后认为，原、被告庭审中均请求解除合同，法院予以准许，认定合同解除日期为2023年1月判决作出之日。原、被告因疫情期间租金减免、延期支付问题事先未予约定，事后未能协商一致而解除合同，故认定双方均不存在违约，但在此期间的租金损失应公平分担。合同解除前未付租金周期为2个月，原、被告各负担1个月，减去于某已经支付的租金700元，剩余应支付的租金为1950元。另根据合同约定，合同期满被告有义务将房屋恢复原状，包含交付密码锁管理员密码、修复双层床、拆除房屋隔断、清理垃圾。
最终，法院依法判决解除李先生与于某签订的《房屋出租代理合同》；于某向李先生支付剩余租金1950元，并于判决生效后20日内将房屋恢复原状（向原告交付密码锁管理员密码、修复双层床、拆除房屋内隔断、清扫垃圾）；20天内的租金损失由原、被告各负担一半；驳回原告的其他诉讼请求。
法官提醒：
在租房过程中，大学生要注意以下事项：
1.通过正规的网站交易平台、租房APP或中介公司寻找合适的房源，找到房源后要实地考察一下房子的实际情况。
2.签订租赁合同前，需要确认房屋所有权、转租权等情况，主要包括是否是房主本人直接出租；如果是转租，转租人有没有转租权，剩余租赁期限还有多长时间，还要尽可能与房主取得联系，核实信息，以防受骗；还需要询问了解有没有被法院采取查封措施，是否已被列入司法拍卖程序等。
3.签订租赁合同时，需要确认水、电、气、物业费的当下情况及是否存在欠缴情况；还需要确认房屋内的家具、家电的数量、新旧程度等情况；这些确认情况可以载入合同。关于房租的具体数额及支付方式、支付时间、支付周期、租赁期限等重要内容，双方协商一致后，也要逐一写入租赁合同。
4.如要提前解除合同，需要双方协商一致，包括租金结清到什么时间、押金是否全额退还、房东什么时间收房等。协商过程和协商结果也要留存证据。
5.合同履行完毕进行交房或提前解除合同后交房，都要与房东办理交接手续，包括房屋内的家具家电情况，水、电、气、物业费的结算等情况，减少后续麻烦。
6.如果产生纠纷，应注意留存好证据，便于维护好自己的权益。
（郑州中原区人民法院 穆童）
